2020年上半年，景瑞控股（01862.HK）旗下景瑞不动产平台所属悦樘公寓（租赁式公寓）交出了一份亮丽的成绩单，在疫情影响下，稳定运营公寓项目时点出租率仍保持在96.5%，持平于往年同期水平，项目整体呈现盈利状态，业绩在整个行业内处于前列。

事实上，受新冠疫情影响，长租公寓行业整体受到一定影响。去年的“资本寒冬”叠加年初的疫情冲击，行业规模拓展在收缩，不少企业在剥离，租客在减少，竞争在加剧。在大环境下行的背景下，悦樘公寓录得如此出色的市场表现，堪称逆势成长。

一个“以长租公寓为战略型业态”的耐力型选手开始领跑了。关注长租公寓的人士都在探讨：悦樘公寓，究竟做对了什么？

丨悦樘公寓实景图

 

读懂需求 悦樘公寓细分客群

在面对行业同质化竞争下，能满足客户需求的产品打造永远是第一位的。

但如何读懂客户的需求？则是一个技术活，需要整个体系有强大的洞察力。景瑞不动产平台内部新近出具了一份调查报告——《悦樘公寓客群细分及产品需求报告》，该报告采访了众多长租公寓行业的专家及跨界的意见领袖，接触、发放了4000组中高端客户问卷，并与近百组租赁客户进行深度沟通，为期数月完成的这份报告，对上海不同租赁客户群体的特征、租房行为和需求偏好进行研究，并以此为基础，针对悦樘公寓战略目标中的中高端租赁客群再一次进行了细分，深度挖掘出各类型客户的需求与产品、服务的差异，并把这些需求转化为合适项目的产品方案与服务匹配，为各个项目的精准定位提供了“可物化”的支持。

丨问卷调查现场图

起步于2017年的长租公寓市场，目前仍处于粗放的状态，行业往往只是简单地把客户按照租金高低划成低、中、高端，对比起多年发展的地产行业而言，租赁行业设定的标准相对模糊，没有统一的语言，各协作部门对产品与客户的理解难以达成一致，从而发生定位偏移，难以提供匹配的服务，影响着客户对长租公寓品牌的认知。

悦樘公寓首次将中高端租赁客群划分为7类，包括单身租客：上进青年、个性潮人、精致小资、商务精英；范家庭租客：亲昵室友、温馨之家、品质家庭，每一类客群的消费层级、消费价值观都被列出相关联的共性及个性需求。全面提升洞察力，为更精准的适配服务客户，悦樘公寓的产品线（臻选系、悦樘系）在内部设有统一标准匹配，从而保证服务保持在相应的稳定高水准上。

丨悦樘公寓客群人物画像示意图  

 

满足需求 悦憆公寓精制产品

读懂租客需求只是第一步。随时适应变化，打造出满足租客品质需求的产品体系才是关键。

一年前的7月，景瑞不动产总裁耿俊峰接受澎湃新闻独家采访时表示，“做最懂建筑和生活的资产管理引领者”。从一开始，悦憆公寓就引入优质内装工业化伙伴，让长租公寓市场一直被诟病的“环保和噪音”问题得以全面解决。

耿俊峰先生

景瑞控股合伙人、助理总裁

景瑞不动产总裁

 

一年后的7月，《悦樘公寓客群细分及产品需求报告》出炉，租住生活的每一个环节都被拆解、重构。对于悦憆公寓而言，排房的坪效是考量产品重要的指标，但这同样也要基于满足客户舒适度及体验感知的基础上。

一切租客觉得“不如意”的因素正在被全面改善，对房间居住细节充分考量，以马桶、浴室和洗手台的位置组合为例，悦樘坚持在有限的空间里，实现干湿和洁污三分离。成本适配的增加，但换来租客舒适度的大幅提升。

丨悦樘公寓实景图  

对公共使用空间精心规划，在《悦樘公寓客群细分及产品需求报告》中可以看到对悦樘公寓的公区有详细的描绘，例如悦樘臻选的接待区须配备咖啡接待区；停车场需要有不少于2成客户数量的停车位；健身房区域标配跑步机、器械及桌球台。

注重客户满意度，拓展空间研发。产品力的提升，助力悦樘公寓成为行业服务标准的引领者之一，也是未来悦樘公寓能实现长期稳定运营的基础。

 

不断进化 景瑞不动产在整合

过去的一年，景瑞不动产平台发生了不少转变，除了长租业务“悦樘公寓”，还融入了商办业态。业务方面有开拓，也有成功退出，进退有序，资产管理规模在不断扩展。资料显示，截止2020年6月，景瑞不动产于上海、北京、杭州、苏州四大城市在营公寓11家，商办项目3个，成功退出资产2个，累计资产管理规模近90亿。

丨景瑞不动产旗下商业项目  

丨景瑞不动产旗下办公项目  

“未来的3年，是我们打造基础能力的关键。” 2019年4月接手悦樘公寓的耿俊峰在接受采访时这样表示。

距离自己设定的时间表还有2年，耿俊峰表示，“加入商办业务，景瑞不动产内部也在整合、升级、蝶变。以实现有品质的资产管理规模为导向，这一年，景瑞不动产通过自身的进化，不断修正发展路径，团队对于资产价值的挖潜与把控更运筹帷幄。蓄势而起，厚积薄发，我对于景瑞不动产力争3年晋级国内不动产资产管理第一阵营，突破200亿有质量的资产管理规模很有信心。”